提前还房贷冲击有多大？六大行个人房贷余额下降超5100亿元，农业银行减少超1700亿元

 提前还房贷冲击有多大？六大行个人房贷余额下降超5100亿元，农业银行减少超1700亿元

近期，六大国有银行陆续公布2023年业绩，在存量房贷调整、提前还款规模扩张的背景下，银行个人房贷业务整体承压。

Wind数据显示，六大国有银行按揭贷余额合计约为26.43万亿元，同比减少约5166亿元。具体来看，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行和交通银行的按揭贷余额同比均下跌，仅邮储银行个人住房贷款规模增长3.37%。

业内人士分析认为，房贷规模下降与房地产市场本身的调整有关。在此背景下，银行纷纷发力个人消费贷，以期保持信贷规模的总体稳定。

仅邮储银行保持正增长

数据统计显示，六大国有银行2023年个人住房贷款余额为26.43万亿元，按照央行统计口径计算，六大国有行房贷规模占比近七成。

建设银行依然是个人住房贷款规模最大的银行，与2022年相比，规模下降超900亿元。不过，建行并不是国有行中规模下降最大的，农业银行2023年个人住房贷款规模下降超1700亿元。

多家银行在年报中将个人住房贷款余额下降原因归结于，房地产市场调整和提前还款规模有所增加。

易居研究院研究总监严跃进也认为，去年下半年开始，房地产市场回调，购房总价降低客观上使得贷款金额减少，这并不是银行信贷有什么问题，更多是房地产市场本身调整的因素。

国家统计局数据显示，2023年全国商品房销售面积111735万平方米，比上年下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%。商品房销售额116622亿元，下降6.5%，其中住宅销售额下降6.0%。

房地产市场承压的另一个表现是，不少银行的个人住房贷款不良率有所上升。六大行中有四家按揭贷不良率同比上升，其中工商银行和建设银行按揭不良率同比均上涨5BP，仅交通银行、邮储银行按揭不良率同比下降，分别为0.37%、0.55%。

值得注意的是，六大行中，邮储银行个人住房贷款规模保持了正增长。邮储银行零售业务总监梁世栋谈到个人住房贷款增长的原因时表示，一是去年整体一手房比较疲软，邮储银行抢占二手房市场。二是补短板，在高能级市场上发力，去年一线城市投放同比增长超过50%。三是发挥自身资源禀赋，即网点优势，适应县域市场刚需趋势，抓业务发展，去年县域整个投放的增速超10%。

发力消费贷成为共同选择

在个人住房贷款减量的情况，消费贷和经营性贷款扛起了银行个人贷款增长的重任。

央行统计显示，2023年末，本外币住户消费性贷款（不含个人住房贷款）余额19.77万亿元，同比增长9.4%；全年增加1.75万亿元，同比多增9426亿元。住户经营性贷款余额22.15万亿元，同比增长17.2%；全年增加3.23万亿元，同比多增5466亿元。

具体到银行年报，尽管农业银行个人住房贷款降幅最大，但个人消费贷款增量基本抵消了房贷下降的影响。2023年该行个人消费贷款年增量1471亿元，同比增长达75.9%。这一增速也在六大行中排在首位。另外，个人经营贷款同比增长29.4%。该行在财报中表示，这主要是由于该行积极拓展新型消费领域场景，提高消费金融可得性和便利性。

“从这几年整个全行存贷款变动的趋势看，我行城市反哺乡村的联动效应进一步彰显。”农行董事长谷澍在业绩发布会上表示。贷款方面，县域贷款的增速是19.8%，高于全行贷款平均增速5.4个百分点。

其他几大国有行消费贷增速也非常明显，除邮储银行消费贷增速约5%，其他国有行消费贷增速均超30%。

各家银行纷纷发力消费贷的直接结果是消费贷利率不断走低。融360数字科技研究院监测数据显示，2月全国性银行线上消费贷平均最低可执行利率为3.19%，环比下降13BP，同比下降81个BP之多。

不过，从零售贷款体量来看，中流砥柱仍然是住房贷款。严跃进对界面新闻表示，整个房地产市场虽然正在复苏中，但绝对规模仍然少一些，房地产市场需求不足的情况下对信贷市场产生了一定影响。“不过目前据我观察，信贷市场也出现了一些积极的变化，前期提前还款规模较大，贷款余额下降快，目前提前还贷规模已经在下降，房贷余额减少的速度也有放缓。”

这一说法也得到了银行管理层的证实。建设银行副行长李运表示，从该行数据来看，3月以来住房按揭贷款尤其二手房按揭贷款受理量有所回升。存量房贷利率调整后，减少了房贷客户的利息支出，一定程度上有助于降低提前还款动力，今年前3个月提前还款规模相比去年四季度有一定下降。

“考虑到各地目前正在出台信贷支持政策，比如降低首付比例，提高公积金贷款额度，后续银行住房信贷规模可能会进一步复苏。”严跃进认为。