[商业财经知识] 2026 年起公积金贷款利率正式下调，首套房 5 年以上利率降至 2.6%，对普通购房者有哪些影响？

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[商业财经知识]2026 年起公积金贷款利率正式下调，首套房 5 年以上利率降至 2.6%，对普通购房者有哪些影响？

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根据2025年5月7日发布的《中国人民银行关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》，自2025年5月8日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，…

其实可以说对普通购房者没什么影响。
问题描述假设了在有100多万公积金贷款的情况下，利率下调兑现之后所能节省的利息：
以普通家庭贷款120万元，贷款年限为30年，等额本息还款方式为例，利率调整后，首套房节省利息为57100.85元，二套房节省利息为59070.01元。
以多子女家庭贷款156万元，贷款年限为30年，等额本息还款方式为例，利率调整后，首套房节省利息为74229.62元，二套房节省利息为76789.24元。
但这样的计算结果，其实对普通购房者群体来说没有什么实际意义。因为一个很现实的问题就是：
普通的购房者很难在公积金贷款方面贷到这么多钱，或者说对于大多数普通购房者而言，就不可能用公积金贷出这么多钱。
首先是住房公积金制度覆盖的群体，实际上是非常有限的，下表是2023年分类型单位的公积金缴存情况，2024年的数据基本上没有大的变动，我们就以23023年的数据为例：
我们可以看到，除了机关事业单位和国企在内的泛体制内约8000万人以外，实际缴存住房公积金的群体就只有9000多万人。

在泛体制内群体之外，实际缴存公积金的人数只有9000多万人，是什么概念呢？全国就业人员总共有7.3亿，其中城镇就业人员有4.7亿，减去8000万泛体制内群体，分别余下6.5亿和3.9亿。
也就是说，在全国非泛体制内的就业人员中，只有不到14%的人实际缴存公积金；在城镇非泛体制内的就业人员中，只有23%的人实际缴存公积金。
所以对于真正意义上的普通购房者而言，公积金制度的真实覆盖面是非常窄的。
到此为止的讨论，只谈了公积金缴存的有无问题，进一步地，我们实际上还可以讨论公积金缴存额度的多寡问题。
对普通购房者群体而言，限制他们使用公积金贷款的最大因素，就是公积金的账户余额。因为不同地区对公积金贷款额度，往往规定成公积金账户余额的10-20倍。所以如果要贷到120元或156万元，就对应需要公积金账户余额有6万元至15.6万元。
所以公积金实际缴存额度的多寡，就可以直接影响公积金账户的实有余额。
实际上许多民营企业都是按照非常低的双边缴存额度实缴公积金的，每月的缴存额度可能只能达到几百元左右，那么要达到6万元至15.6万元的公积金账户余额，就需要实际缴存大几年乃至十几年的情况。而对于泛体制内群体，由于缴存基数与比例较高，所以要达到6万元至15.6万元的余额，往往只需要小几年甚至是一年时间就可以实现。
所以即使是在泛体制内群体以外极少数能够获得实缴公积金的幸运儿，也非常有可能会因为月缴存额度过低，而无法有效获得足够额度的公积金贷款、必须使用组合贷款，导致公积金贷款低利率的优惠作用大打折扣。
虽然各地公积金贷款额度往往设有一个相对能够兜底的下限，比如以天津为例。如果公积金账户余额小于2万元，那么在计算公积金贷款额度时就视同为2万元，按照20倍计算就可以获得40万元的公积金贷款额度。但是相对住房总价来说，这40万元其实也只能聊胜于无。
所以问题描述假设的、所谓把公积金贷款贷到120万元和156万元的情况，可以说对绝大多数人来说是根本够不到的，要么是根本没有公积金实际缴存，要么是因为公积金缴存的额度过低，导致根本无法贷满理论上限。
其实我们还可以进一步讨论：
公积金制度虽然在表面上作为一种互助机制，能为全体职工降低购房负担，但在事实上却是向尽可能多的群体实现广泛筹资、并且只支付相对低的利息，而把筹资所得用于定向对少数能贷到款的人群发放低息购房贷款。
所以从机会成本和经济成本来看，公积金制度在很大程度上其实加剧了不公平。对真正意义上的普通购房者而言，其实并没有多少正面的影响。
最终能最大化利用公积金贷款、从低利率明显受益的，反而是经济与收入情况相对更好的泛体制内群体，在客观上形成了资源从更广泛的普通劳动者向相对优势群体转移的逆分配的效果。
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国人就信奉两点：1，买涨不买跌。2，越鼓励什么，就越不能干。
各种利好购房的政策出台，只会让人更不敢下手。

顺手梳理一下公积金情况：

2024年，全国住房公积金缴存额为36317.83亿元，实缴职工人数17628.75万人。

住房公积金实缴职工人数占就业人数的比例持续上行，2024年比例为24.00%。

住房公积金缴存额和实缴职工人数同比增速情况。二者增速长周期下行，2024年，缴存额增速为4.67%，实缴职工人数增速1.00%。

公积金缴存额同比增速与GDP增速同比情况拟合。二者趋势基本上一致，公积金缴存额增速明显高于GDP增速，说明缴纳公积金的企业经营情况好过整体。

公积金提取金额和提取率情况。2015年提取率达到75.52%，最高，此后持续下行，2022年达到66.90%见底上行，2024年达到76.15%。

住房公积金个人住房贷款率?（指住房公积金个人住房贷款余额与缴存余额的比率）2016年之后震荡下行，2024年为73.86%。
2022年之后提取率上行，但贷款率下降，说明住房公积金用户也急于还贷。

2024年住房公积金缴存总额为327941.35亿元，缴存余额为109252.79亿元。

住房公积金贷款发放额震荡上行，2024年为13043.07亿元，相比2023年明显下降。

2024年，住房公积金贷款总额为164901.08亿元，贷款余额为80698.66亿元。

个人住房贷款2022年3月达到38.84万亿，见顶下行，2024年达到37.68万亿，2025年9月为37.44万亿。

个人住房贷款增量2016年见顶，震荡下行，2021年断崖式下降，住房公积金贷款增量相对稳定，说明住房公积金缴存职工的住房消费相对稳定，受房地产市场下行影响相对较小。
2024年住房公积金缴存余额为109252.79亿元，住房公积金贷款发放额相对平稳，因此降低贷款利率还是有利于提振住房公积金用户贷款需求，但也从2022年之后提取率上行，但贷款率下降的情况说明住房公积金用户也急于还贷，在房价持续下行的大趋势下，住房公积金贷款增量预计也将持续下行。

调了个寂寞，我以为是商业贷款下调到2.6%，这样调，进套的人还是没有的，应该把商业贷款的利率调整为2%，重启房地产

公积金现在和商贷的重新定价周期不同，只有1月1日，后者半市场化下，选择的相对更多些，比如可以是协议签订日期，也可以是1月1日，同时重新定价周期，前者是间隔一年，而后者则放开了三个月、六个月以及一年可以选择，这也是为什么公积金贷款利率基准在去年5月就下调了，而存量的要到今年1月1日才可以享受到，且这类没有任何可操作的空间，商贷则在长期利率走低的大背景下，选择3个月的重新定价周期是比较有利的，可以省点钱，够加点餐也是好的么。
至于普通购房者的影响，其实还真不是那点利息，原因之前也分析过，2022年之前，商贷和公积金贷款利率差别在200bp，且利率影响最大的是中短期，所以当时的公积金是极具吸引力的，200bp在几十万上限的贷款基数下，利差可不是一点点，等额本息前期的利息和商贷要差几千块钱呢。现在随着市场利率走低，商贷利息高了根本放不出去，短暂的开启市场化定价，部分地方，比如苏州，商贷一度低于公积金贷款，原因不是商贷太低，而是公积金调整相对于市场供需滞后，且组合贷、商转公等都有限制条件，这就导致了利息上没有太多的吸引力，限制上倒是一大堆，那点降息对于新购房者的吸引力还真是有限，倒是对存量房贷的群体有一定的让利，但后者又没得选，少点利息也算是这个周期内的补偿吧。
利息外，更重要的大概是各地的公积金政策松绑，提取比以前更容易了，贷款额度比以前更高了，门槛也在探索放松，比如支持组合贷，支持商转公，再比如一人购房全家帮，再比如部分城市放开和续期夫妻双方公积金余额作为首付的政策，这个可能对于特定群体比直接降息要吸引力大很多，基数高了，利息低了，总还是有些竞争力的。
当然也不是突然发善心，大家都不抢了，议价权自然就更高了，也是规律的一种体现，这几年的客观表现，越发指向一个结论：规律往往不以个别人的意志转移，因为规律背后是千万人的决策集合。

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