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[商业财经知识]宜家集中出售 8 座商场，已全面清空，其中 7 家商场今年关停，如何看待宜家此次大规模资产处置？ |
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近日，据商业地产服务投资管理机构仲量联行消息，该机构已获得宜家母公司英格卡集团独家销售委托，将上海、广州、天津、哈尔滨、南通、徐州、贵阳、宁波八座城市… |
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如果不加注意，很容易和上次关店的事搞混。 两者其实还是不太一样的。 简单来说，半年前是关店，而这次是卖房！ 有什么区别呢？ 以大家经常逛的商场或者超市为例，如果不说的话，你很有可能认为这栋楼就是这家商场或者超市的。 但实际上并不是这样，除了少数商超是自己的楼，绝大部分商超都是租的楼，还有部分是租的地，通过签长期租赁合同把租金压低，来冲抵建设成本。 那种自己买地盖楼的商超采用的模式，通常称为自持物业。比如说现在的胖东来就是这种模式，有部分店铺仍然采用租的方式，但未来大概率会关掉。 宜家采用的模式是什么样的呢？ 由于其母公司英格卡集团长期坚持“买地自建、长期持有”策略，宜家核心大店模式以?自有物业（自持）为主?，但近年新增的?城市中心小型店多为租赁?，所以，是中国最大的外资商业地产持有者之一。?? 由于购买物业是重资产项目，这也对资金需求有相当高的要求，导致宜家的开店速度永远无法与其他的零售巨头相比，也曾经饱受质疑和诟病。 宜家从1998年进入中国开始算起，已经有28年了，截止目前，在今年一月份关停7家门店后，还有35家门店。 这个进展是真的慢，但也很难说是好是坏。 说好，是因为早期购买的物业，由于房价的大幅上涨，很多都收获了土地增值的收益，即使靠零售没赚到钱，也靠地产赚得盆满钵满，属于是吃到土地的红利。 早期的不说，从2009年开始的三年内，就在无锡、北京大兴区及武汉斥资拿下面积约70万平方米的地块，超出了宜家集团在过去十年所累积的土地面积总和。 与其说是卖家具的，还不如说是投资土地的。 说不好，是因为扩张太慢，错过了中国地产发展的黄金时期，毕竟，地产发展最快的时候，也是对家居产品需求最旺盛的时候。 如今地产行业下行，家居行业也受到了不小的影响，宜家也不例外，这也是宜家关店的主要原因。当然了，关的店是那些低效的门店。 从宜家的经营模式来看，购买物业的主要目的不是投资地产，而是为了更稳健的经营。 毕竟，租金这玩意儿，每年都会提升，会增加运营的不确定性。 涨幅小可以接受，但涨幅太大，或者房东坐地起价，这个时候就没有办法了，哪怕是胖东来，只能关门。 虽然可以通过长期合同来锁定价格，但这同样也伴随着风险，比如，锁定20年的租期，10年后生意就不好了，怎么办？不要说没有可能，我就知道好几个因为这个原因而倒闭的商场案例。 现在关了几家门店，不在这里经营，也没有必要把地产留住了。 开始的时候我认为宜家赚了，但查询这几家开店时间后，发现宜家可能亏了。 除了上海宝山和宁波的门店是2013年开的，可能有得赚，其余的几家均开在2017年到2019年，基本上算是抄了顶。 现在卖也算是割肉也要卖掉，因为再不卖可能价格更低，甚至无法出手。 |
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其实宜家在中国一直有一个根本的水土不服——它打不过整体家装。 中国的房价相对于收入太贵，导致套内面积寸土寸金，而老百姓对自己居住的房子常有“这要管一辈子”的心态，其实很舍得对家私投资。 于是宜家这种非定制的便宜家具的定位其实是和市场有一定差距的。最后比较好卖的主要是移动家具，例如椅子、沙发、餐桌、茶几这一类。别的大型家具，比如书柜、衣柜、橱柜一般是打不过整体家装的。 而宜家的北欧风格的家居用品在浩如烟海的中国小商品面前优势也相当不突出。 隔壁红星美凯龙之类大量的店铺甩卖货品求生，把价格压得极低。 其实宜家在中国主要赚的是供应链的钱，把生产线搬到中国压低了很多成本。在中国开大卖场就地销售是搂草打兔子捎带手的选择，并不是它的根本利益所在。 它的模式还是最适合欧美这些大量老房子不便改建、请设计师价格惊人、自己diy能力有限、工作变动又多需要随时购买和处置家具的城市游牧民。 它其实一开始就不适合中国，坦率讲，能撑到现在，已经是品牌效应发挥得很出色的结果了。 送礼物 还没有人送礼物，鼓励一下作者吧 |
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看到宜家这次集中出售8座商场、7家今年刚关停的消息，我其实一点都不意外。作为在美国从事wholesale credit信用风险分析的人，这几年看惯了美国商业地产（CRE）市场里零售商“关店-卖楼-转型”的标准剧本，宜家这步棋，简直太熟悉了。 本质上，这是一场关于“资本效率”的被动防御战。 宜家在中国二十多年的“近郊拿地、自建数万平巨型卖场”模式，在信贷风险管理视角下，属于典型的重资产、低周转、高沉没成本模型。当2024财年销售额同比下降7.6%、较2019年巅峰缩水超三成时，这些“蓝盒子”就从优质抵押物变成了吞噬现金流的负资产。 宜家的果断在于：把“清空+无租约限制”的净态物业迅速推向市场。8处物业总计超50万平方米，分布在八座城市成熟商圈或重点板块，具备转型为长租公寓、社区商业、文旅综合体或企业总部的潜力。这等于告诉潜在买家：你们拿去做任何改造都行，我不设限。 而另一边，它在北京通州开小型商场，在杭州等三城试水淘宝闪购一小时达。从批发信用风险评估的角度，这是教科书级别的资产组合再平衡——剥离低效重资产，将资本配置到轻资产、高频触达的渠道上。 美国CRE市场过去几年上演了太多类似甚至更惨烈的故事。旧金山最大购物中心San Francisco Centre，巅峰期估值12亿美元，随着Nordstrom、Bloomingdale’s等主力店相继撤离，到2025年11月被德意志银行和摩根大通以1.33亿美元法拍接管时，出租率仅剩9%。宜家选择主动清空、主动出售，而不是像Westfield那样等到贷款违约、被债权人法拍——主动处置和被动法拍，在信用档案上是天壤之别。 另一个典型案例是华盛顿郊区的Westfield Wheaton购物中心，所有者URW在2025年3月对其约2.35亿美元CMBS贷款违约。注意一个关键细节：这个商场出租率其实是满的——连满租的优质物业都可能因再融资失败而违约。 宜家那些已经清空的巨型盒子，如果继续持有等待市场回暖，面临的将是债务到期时无法再融资的“死亡之墙”——2026年美国约有5390亿美元CRE债务到期，远超20年平均水平。 从批发信用风险视角看，宜家这次操作的几个细节值得玩味：一是“全面清空、无租约限制” ——这极大降低了交易复杂度和法律风险；二是委托仲量联行独家销售——专业化处置路径；三是允许投资者单城切入或多城打包——最大化潜在买家池。这三招组合下来，资产处置效率会远高于那些“边运营边找买家”的拖泥带水式出售。 宜家这次并不是在“撤退”，而是在用金融思维重新配置实体资产。它用八座“蓝盒子”换来的流动性，将被投入到小型门店网络和即时零售基础设施中。在美国，我们见过太多零售商死守“祖传物业”最后被一笔笔到期的债务拖垮的案例。从这个意义上说，宜家这次的果断切割，恰恰是一家穿越了半个多世纪周期的企业，在关键时刻展现出的财务纪律。至于这八个盒子最终谁来接盘、改造成什么，那是另一个关于中国商业地产想象力的话题了。 送礼物 还没有人送礼物，鼓励一下作者吧 |
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去年逛了一下徐汇的宜家，想看看有没有合适的布艺沙发。 上次买家具逛宜家，已经是十几年前的事了。 刚好是周末，宜家里面人非常多。 到了沙发区，几乎所有的沙发上都坐着人，有的干脆在睡觉。 尽管每个沙发边都立个牌子，请勿在沙发上长时间休息，以免影响其他顾客挑选体验。 根本没人理会。 结果，居然没找到能试坐和量尺寸的沙发。 只好匆匆逃离。 这个宜家是在一座商场里，我猜很多人干脆把它当成了歇脚的地方。 宜家这种，还是得放到需要专门开车去的地方.。现在出现这种情况，估计也是瑞典人想不到的事情。 送礼物 还没有人送礼物，鼓励一下作者吧 |
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宜家方面恐怕很难如愿，毕竟不是所有地区都是深圳！ 实际上宜家改变整体战略、逐步退出仓储店模式，已经是老生常谈的话题了，而且先前宜家小型化门店的模式也已经取得了比较显著的效果，所以先前重资产思路下仓储式门店的存量资产如何处置，就成了一个新的问题。 我们从事件本身的实质来看，无非就是存量商业资产盘活，但又要结合目前商业资产整体趋于过剩、并且租金水平还在下滑的现实。而宜家的门店单体面积比较庞大，整体转手对资金和运营能力要求过高，实际上很难正常找到下家。 而且宜家当初为了节约拿地成本、再最大程度吃到土地升值的红利，选址往往要相对偏僻一些；地方当然也清楚宜家的这一套心思，所以从土地性质来看，宜家的用地虽然是商业性质的批发零售用地，但又要结合部分仓储面积用于物流，而地方附带的招商条件，往往就是要求开发商长期自持、不能分割销售。 这实际上就是宜家虽然是在边做主业边搞重资产投资，但却没能在最高点抓住机会变现，拖到现在才能做资产处置、才把这些存量资产推向市场的根本原因。 当然近年以来，各地商业办公面积趋于过剩的情况越来越显著，在事实上一方面导致商业活力不足，另一方面也阻碍了新地块出让的速度。所以近几年越来越多地讲究盘活存量、特别是盘活存量商业办公用房，各地就开始松动了过去的硬性规定，允许自持商业办公有条件转让。 这其实就是许多地区的先前烂尾项目，或者低效用地更换业主开始盘活的直接原因。 但凡事皆有代价，这种松动也是有前提的。虽然各地规定细则不完全一致，但核心条件基本上都是需要整体打包转让，并且需要由新买家继续自持到原合同年限。如果转换用途，就需要补缴土地出让金，毕竟不同用途土地的土地出让金，差异也是非常大的。 那么我们再看看宜家的这些重资产项目，选址相对而言比较偏僻，体量相对而言比较庞大，在性质方面寻求的还是转型长租公寓、文旅综合体、乃至企业总部，其实这里面最有可行性的还是第一个选项，毕竟现在纯粹的商业办公地产都已经在江河日下。 那么这就又涉及到一个非改租的情况。 我们先前在讨论老破小型住房收租的问题下就指出，租房市场最潜在的风险其实并不是未来的房地产税对租售比的影响，而是非改租所增加的供应量。而且非改租最主要的受益群体实际上是各地的平台公司，毕竟这些平台公司持有了大量低效乃至闲置的商业办公用房、园区乃至厂房的重资产。 再者，这类由平台公司持有的重资产，当年在拿地建设时都是有相应政策扶持，所以从实际成本端来说，真实成本要比商业化的拿地低很多，甚至有些重资产的拿地成本是趋零的。 再从目前非改租的相关落地政策来看，转型为保租房的租金不得高于同地段市场租金（一般是不高于90%），这就直接锁定了项目的投资回报上限。而且在户型方面，也有对小平米户型占比的约束。那么相比较而言，宜家的重资产在成本方面可以说没有任何优势，甚至可能都走不到算经济账这一步，毕竟在体量方面来说，动辄几万平米的大方盒如何切割、如何报批、能否顺利通过都成问题。 应该说深圳在这方面是走在全国前列的，从2025年底的新政来看，从审批权限下放到各区，到空间利用、消防和结构方面都有明确的细则，而且已经有不少非改租项目实际改造盘活，而其他地区要么是只有路径探索，要么是只有国资类的项目实际盘活。 我们再从需求端来看，2025年深圳的人口增量是全国第一的，达到了25.9万之多，比2023年和2024年都有明显的增长。而其他一二线城市有的甚至都已经没有什么增长性可言了，再通过非改租创造更多地供给，又如何匹配到需求呢？ 所以最终的问题就是，宜家这八处重资产没有一处是在深圳，结合市场环境和各地实际盘活的情况，具体的转让前景也并不是特别看好。 但我们说资产处置毕竟是要有一个结果的，要么就不断降价，要么就与地方平台合作，总归还是可以找得到出路，只不过处置的价格就很难能如宜家的愿了。 送礼物 还没有人送礼物，鼓励一下作者吧 |
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