[家居与生活] 物业当下为什么会引起百姓的不满？

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[家居与生活]物业当下为什么会引起百姓的不满？

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物业当下为什么会引起百姓的不满？
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物业
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物业行业
物业纠纷
物业当下为什么会引起百姓的不满？

因为物业制度整体存在bug。
要修bug，标准答案是这样的。
1、每个小区都要有业委会，房子卖出去一半就启动业主大会；
2、没有业委会之前物业费开发商承担，倒逼开发商积极协助业主成立业委会；
3、物业公司要市场化，业主们会倾向于选龙湖物业、万科物业这种品牌物业，也实现了开发商们都在想开发的存量市场；
4、物业费官司要快速全面立案执行，不交物业费就拍卖房子；
全世界都是这么做的，效果也很好。
这么做的代价是，打破了现有的利益分配体系，还有我们一直认为有一个潜在的意识形态风险。
其实真的没有必要，因为小区物业大规模撤离，没有人愿意为破烂小区埋单，才是真的给社会秩序埋下了隐患。
失管小区会立竿见影的增加110、12345、社区街道的工作量。
现在要想扭转这一切，最简单的做法就是先打4，就是放开物业起诉业主的官司，让物业公司一次可以立几百个，然后法院去堵被窝。
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究其根本，是因为物业其实是一个不完全的包税人。
我们之前就间接讨论过物业引起相关矛盾的原因所在，而且指出过物业费其实是一种实质上的变相的税收。
这是因为物业费具有一定程度的强制性和公共性，也是“取之于民用之于民”的，并不是完全的市场交易；而且更进一步说，物业就是基层治理的外包，承担了大量原本属于街道居委会层面的基层管理职能，包括表面上的环境卫生也包括更进一步的信息登记和秩序维护。
再进一步说，物业费的收取标准，还可以区分体面程度、形成不同的品质分层，这就非常类似通过国外的房产税或者社区公共投入水平来筛选居民的效果。
这就引发了一个非常根本的矛盾，虽然物业公司被赋予了一部分基层治理的公共职能，但它的性质却是纯粹的市场主体，这就导致了权责利的错位。
从权力来说，名义上物业只有合同约定的服务权而没有执法权；从责任来说，既要完成业主的期望，还要完成基层指派的任务，而且业主的期望，实际上也是把物业视为基层的一部分、希望物业能给许多情况兜底。但从利益来说，物业的收入来源完全依靠向业主收取物业费，而且是自负盈亏的。
所以我们从这个机制就可以看到，它本身就天然导向恶性循环的后果。物业为了完成各方面交给它的合理或者不那么合理的任务消耗成本、而且只能从业主收费找补，业主又觉得服务不到位或者受到了不合理的约束而拒绝缴费，物业服务质量就开始了螺旋下降的过程。
而且还有一个非常关键的问题，那就是社区品质的其实需要更具有强制性的约束才能实现。比如最近闹得沸沸扬扬的有些欧洲国家单元楼外墙不能自由安装空调外机、先前就已经被很多人所熟知的在美国如果不修剪草坪不维护自家的游泳池还会被相关方面罚款。
我们在这里不是要探讨这些措施的合理性，而是要通过这些案例说明一个问题，那就是所谓的体面其实就是要支付很大的代价才能实现，所以刚需一定的强力机制。而且，即使是同一个社区的居民，对体面程度的偏好也会自然呈现下降过程，毕竟居民的财务水平是会变化的，财务水平改善完全可以搬去更好的社区，但财务水平恶化呢？就往往要在非必须开支上降本增效了。
所以如果缺乏强力机制、不能强迫全体居民为体面持续支付代价，那么最终的结果一定是一部分人的降本增效会逐步有损整体社区的体面，而且余下的群体即使是占到多数对此也只能是束手无策。这就必然会导向向下竞争的结果，那就是先前愿意按时足额缴纳物业费的群体也变得越来越不愿意了，从而加速螺旋下降的过程。
那么这和我们在开篇提出的包税人又有什么关系呢？我们要清楚包税制的精髓，其实就是定额上交、余额归己。
那么对物业来说，名义上物业费属于全体业主、用途也是用于小区的设施维护和公共区域运行成本，但实际上由于物业要超额承担的外包的公共职能，导致物业必然要有一部分灰色空间才能持续生存下去，而且这部分灰色空间不可能彻底被消灭。
但物业本身又是市场化主体、也有利润最大化的动机，再者，物业服务本身的标准其实也有巨大的裁量空间，所以物业方面有充分的动机和能力利用信息不对称最大限度地占有剩余收益。而业主名义上是觉得服务不到位而拒交物业费。但实际上至少也有一部分业主清楚自己交的其实是一笔包税，而且无法监督这笔税费实际花了多少，因此行为表现就是在“抗税”。
综合物业的真实职能和必然会出现的灰色空间，这就是我们说物业其实是一个不完全的包税人的原因。
包税人毕竟是一个算囫囵账的前现代的产物，而我们毕竟是生活在要求透明化的现代社会，前现代的事物和现代社会是天然不相容的，这就是物业会引发这么多矛盾并且物业和业主都觉得自己非常委屈的根本原因。
那么物业为什么还会继续存在呢？很简单，就是因为既要、又要、还要、更要。
还是回到物业公司在实质上作为基层治理的外包的职能，这就是：
既要用市场化的效率提供公共服务；又要避免赋予市场主体相应的公共权力；还要让社区能够自我治理节约行政成本；更要避免业主出现不该有的联合和膨胀。
如果相关逻辑始终是坚持既要又要还要更要，那么物业引发的所有乱象和矛盾就会是一个永恒的现象。单纯围绕表面的所谓的服务标准、所谓的业委会的权限、乃至所谓的不交物业费就起诉，就纯属隔靴搔痒。
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社区维护修缮，从来都是前期维护成本低，后期维护成本高，也就是鱼头好吃、鱼尾难吃，即使社区全生命周期的物业缴费100%，后期仍然会有窟窿填不上。
所以，想搞好物业，最重要的是，政府、物业公司、业委会需要统筹规划，制定合理规则，不让物业公司把物业服务做成寅吃卯粮的买卖，即规避物业在前期的不合理开支、不合理超额利润。
否则，凭啥你物业只吃鱼头，故意劣质服务被开除以达到不吃鱼尾的目的，而业主却只能担惊受怕？

因为老百姓要的是不缴费，免费使用服务，骂你不能还口，我的诉求你得光速回应，这种服务不满足当然不满了。
你一问你交费了吗？他回你不满足我我怎么交费？等你服务好了我就交费。
在中国，物业费可能是为数不多，不交费享受服务，屁事没有的行业了，之前拼多多仅退款是另外一个，看看拼多多商家们叫苦连天的样子…最后终于仅退款模式歇菜了，但是今天物业依然如此，不交钱依然可以。
这些不缴费的人的服务成本，最后全让同小区缴费的买单了，这是中国物业越来越拉的根本原因

具体问题其实应该具体分析的，各有千秋。
业主和物业都是由自然人组成的，那就是充斥的人性的各个方面，各自拉扯找平衡点呗。看看什么是主要矛盾，什么是次要矛盾，在斗争中求发展喽。
其实，没有什么事，参与参与小区管理，听听物业扯八卦，也挺有意思的，非常容易的可以看到人性的多面性和复杂性。

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